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A vendre : Cafétéria en centre commercial

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26/10/2020
Département : 63 Puy-de-Dôme (Auvergne-Rhône-Alpes)

105 k€
NC
560 k€
Surface totale de la cafétéria : 1.000 m².

soit approximativement

rez-de-chaussée : 500 m² [400 m² (surface de vente) + 100 m² (réserve, chambre froide, laverie et sanitaires)],

etage : 500 m² [250 m² (surface de vente) + 250 m² (réserve, chambre froide, cuisine, bureau et
sanitaires)].

la cafétéria bénéficie de 2 accès (un accès à partir de la galerie commerciale, et un accès à partir de l?extérieur).

tout en étant dans une grande galerie commerciale , elle est indépendante de l?hypermarché et de sa galerie commerciale.

ses horaires d?ouverture sont donc libres (la cafétéria est actuellement ouverte 7j/7 de 9h30 à 22h).

la cafétéria a une licence iv.

le loyer annuel (ht) de la cafétéria est de 105.000 €.

les charges locatives (copropriété et gie de la galerie commerciale) sont de 36.000 €/an.

les taxes foncières de 2014 (à la charge du locataire) étaient légèrement inférieures à 7.000 €.



le propriétaire du fond a fait l?acquisition de cette cafétéria, en novembre 2011, au prix de 1.100.000 €.

depuis cette date, des investissements ont été réalisés pour relooker les locaux (environ 150.000 €), et l?exploitation
de la cafétéria a été complètement réorganisée (licenciement du directeur, changement de chef cuisinier, nouvelle carte,
nouvelle enseigne, nouveaux horaires d?ouverture, ? etc.).


le résultat net est passé de 36.271 € à 51.036 €,
soit une augmentation de plus de 40%.

cette amélioration du résultat est essentiellement due à la réduction de la masse salariale.

il faut noter, qu?à ce résultat, sont à ajouter les 20.000 € qui ont été remontés dans la holding du propriétaire.



avec des locaux qui ont été relookés, et une nouvelle organisation qui a été mise en place, d?anciens clients commencent
à revenir (notamment les commerçants de la galerie commerciale).

mais, avec une conjoncture toujours aussi mauvaise, cela n?est pas encore suffisant.

le ca du dernier exercice (exercice 2014-2015) a été de 870.000 €.

il faut absolument arriver à booster le ca, pour que cette affaire devienne juteuse.

pour booster le ca, le propriètaire pense qu?il y a deux possibilités, soit prendre une enseigne nationale,
soit transformer, tout ou une partie de la cafétéria, en brasserie.

mais aujourd?hui, il a une opportunité à saisir dans son ancien job, la communication (avant de faire l?acquisition
de la cafétéria, le propriétaire était directeur régional d'une radio nationale ).

aussi, il ne souhaite pas laisser passer cette opportunité, et il est prêt à brader la cafétéria.

il est prêt à céder à 560.000 € !

c?est 600.000 € de moins que le prix auquel il a acheté ces actions ! (sans parler des 150.000 € de travaux qu?il a
effectués).

le bailleur est d?accord pour dé spécialiser le bail de la sas bouquet, et qu?il est donc possible
d?envisager une autre activité commerciale, dans les locaux de la cafétéria (sous réserve d?obtenir une cdac).

mais, étant donné l?installation existante, et notamment l?équipement de la cuisine, c?est surtout pour une activité
de restauration, que cette affaire me semble la plus intéressante.

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